베트남 부동산 관련 세금!

#1 베트남 부동산에 투자 전에 세금에 대해 자세히 알아봐라!

베트남에서 부동산을 매입할 때 매수자와 매도자는 베트남 부동산 법에 따라 세금과 수수료를 지불해야 합니다.

베트남에서 부동산 관련 세금을 크게 매입, 보유, 임대, 매도 4가지로 나눌 수 있습니다.

1. 부동산 매입

베트남에 주택 구매 시 내야 하는 취득세는 없습니다. 

하지만 핑크북(주택 소유권 증명서)을 받을 때 구입한 주택 가격의 0.5%를 등록세로 납부해야 합니다.

혹자는 핑크북이 등기부등본과 같은 역할을 한다고 하는데 사실 등기부등본보다는 등기권리증이라고 보시는 것이 더 정확할 것입니다. 

외국인인 우리가 아파트를 구매할 때 핑크북 여부를 꼭 확인해야 합니다. 

등기권리증 없는 아파트를 사고 싶으신 분은 없을 겁니다.

몇몇 아파트를 구매한 여러 한국 분들이 6개월 - 1년 이상 핑크북을 못 받고 계신 경우가 많은데 확실하게 확인 후 아파트 구입을 합시다.

 

2. 부동산 보유

베트남은 한국과 다르게 아직까지는 보유세가 없습니다.

아직까지 없지만 다주택 소유자들에게 주택 보유세를 베트남 정부가 계속 검토 중입니다.

2009년 베트남 재무부가 이미 다주택자에 대한 과세 정책을 4가지 제시했는데 다행히 아직 시행되지는 않았습니다.

- 다주택자에 대한 보유세 과세 - 2번째 주택부터

- 단독주택일 경우 - 2층 주택은 면세, 3층 이상 주택의 경우 3층부터 m2당 2000동(100원) 보유세 과세

- 2번째 주택부터 10억동(5천만원)을 공제하고, 그 이상의 기준 시가 금액에 대해 0.03% 보유세 과세

- 호화 주택에서 200m2 평방미터까지 비과세, 그 이상의 m2 넓이는 2000-4000동(100-200원) 보유세 과세

국가 세수 부족으로 보유세 도입을 하자는 의견이 베트남 관리들 사이에서 늘어나고 있기 때문에 언제 갑자기 보유세가 생길 수도 있습니다만 한국이나 다른 나라에 비해서 보유세가 매우 낮으므로 크게 스트레스받을 필요 없을 것으로 보입니다.

 

3. 부동산 임대

베트남에서 부동산을 구매해 임대 사업을 할 경우 연 임대소득이 100,000,000vnd/500만원 이하일 경우, 임대 사업자는 세금 1,000,000vnd/5만원의 임대 사업자 세금이 발생합니다.

연 임대소득이 100,000,000vnd/500만원 이상일 경우, 임대 사업자 세금 1,000,000vnd/5만원과 연 임대소득의 10%(개인소득세 5%, 부가세 5%)가 추가 발생합니다.

 

4. 부동산 매도

베트남에서 부동산 매도 시 개인 소득세라고 매도금액의 2%를 납부해야 합니다.

5억원에 아파트를 구입 후 7억원에 아파트를 매도할 경우 7억원의 2%인 1400만원을 개인 소득세로 납부해야 합니다.

 

 

 

#2 기타 요금

1. 부동산 중개료

부동산 중개료는 한국에 비해 높습니다.

정확하게 정해진 규정이 없는 것으로 알고 있으며 1~2% 정도 받습니다.

2억원 짜리 아파트를 구입하시면 200~400만원의 중개료를 내야 합니다.

또한 부동산을 매도할 때도 1~2%의 중개료가 발생하니 꼭 알고 계셔야 합니다.

 

2. 부가세 10% + 유지보수비 2%

이것은 아파트 구입 가격에 포함되어 있습니다. 

2억원 짜리 아파트를 구입하신다면 2억원에 2400만원이 부가세 10% + 유지보수비 2%로 포함되어 있는 것입니다.

 

 

 

#3 부동산 임대 수익

생각보다 부동산 임대 수익이 높지 않습니다.

호치민 시내에 2~3억원 짜리 아파트를 구입해서 임대를 해도 월세 1000달러 받기가 쉽지 않습니다. 

코로나라서 더욱더 임대하기 힘든 상황이고요.

코로나 전에 2억원짜리 아파트 월 임대료 800불/90만원을 받았습니다. 

1년에 90만원 x 12개월 = 1080만원의 임대 수익이 발생합니다.

임대 사업자 세금 5만원을 내야 하며, 연 임대소득이 500만원 이상이기 때문에 소득의 10%를 세금으로 내야 합니다. 

그리고 아파트 관리비가 연 70만원 정도 들어갑니다.

 

1080만원 - 5만원 - 108만원 - 70만원 = 897만원

 

유지보수 비용까지 생각하면 수익이 더 작아지겠지만 897만원을 연 임대수익으로 봤을 때, 아파트 2억원짜리 투자 수익이 연 4.5%밖에 안 나오는 안타까운 계산 결과가 나옵니다.

 

차라리 S&P 500 ETF에 2억원을 투자해놓고 1년 묵혀두면 못해도 7% 이상 벌 테니 세금 떼고도 1300만원 정도의 수익이 발생할 텐데 베트남에서 임대 수익을 크게 기대하지 않으심이 좋을 것 같습니다.

 

부동산을 합리적인 가격에 매입해서 오른 다음 매도하는 것이 더 큰 수익이 발생합니다.

그러니 월세 받으려고 노력하시는 것보다 부동산을 합리적인 가격에 매입할 수 있도록 노력합시다.